Momshantering fastigheter - Frivillig skattskyldighet
Frivillig skattskyldighet, det finns olika svårigheter med att fastigheter inte har obligatorisk moms, utan istället just frivillig skattskyldighet. Nuvarande regler kräver att uthyrningen av fastigheten/lokalen görs för ”stadigvarande användning” i en verksamhet som medför skattskyldighet. Det krävs en noggrann kontroll av hyresavtalet för att avgöra om uthyrning sker för stadigvarande användning. Kravet omfattar både hyresvärdens avsikt med uthyrningen och hyresgästens användning av lokalen.
Förutsättningar för frivillig skattskyldighet
För att ha frivillig skattskyldighet ska följande krav vara uppfyllda:
- Det ska föreligga en uthyrning
- Den uthyrda egendomen ska utgöra fastighet enligt mervärdesskattelagen
- Hyresgästen ska stadigvarande använda fastigheten/lokalen i momspliktig verksamhet
Avisering vid frivillig skattskyldighet
Den frivilliga skattskyldigheten kan tidigast börja gälla vid tillträdet av lokalen, dvs när hyresgästen flyttat in och påbörjat sin momspliktiga verksamhet i lokalen. Det krävs då att momsbeloppet angivits i en faktura/hyresavi avseende perioden.
Det är viktigt att ta hänsyn till periodisering av den utgående momsen vid avisering till hyresgästen. Detta då hyror generellt aviseras i förskott, vilket påverkar i vilken period momsen ska redovisas till Skatteverket.
Exempel:
Hyrorna för kvartal 4 aviseras i september med förfallodag den 30/9. För avier som betalas in på hyresvärdens konto senast förfallodagen redovisas den utgående momsen i skattedeklarationen som omfattar september. De avier som betalas senare redovisas i den perioden som betalningen sker i, vilket kan vara oktober, november eller december. Om inbetalningen inte skett per den 31/12 så tas all kvarvarande utgående moms upp senast per det datumet i hyresvärdens mervärdesskattedeklaration som omfattar december.
Avdragsrätt för ingående moms
Avdragsrätten för den ingående momsen styrs av vilken del av fastigheten/vilka lokaler som uppfyller kriteriet för frivillig skattskyldighet. Det innebär att beroende på om det är kommersiella fastigheter med lokaler eller privatbostadsfastigheter, eller en blandning av dessa, så föreligger det kanske inte full avdragsrätt på den ingående momsen på fastigheten. För att få fram hur stort avdrag du har rätt till sker en fördelning enligt huvudregeln utifrån ytfördelningen, dvs antal uthyrningsbara momspliktiga kvadratmeter i förhållande till totala uthyrningsbara kvadratmeter.
Exempel
En fastighet har en total area på 1 000 kvm. Utav dessa består 100 kvm av en lokal med momspliktig verksamhet och resterande 900 kvm av bostadslägenheter som aldrig kan vara momspliktiga. Utifrån denna information innebär att 10 % av den gemensamma ingående momsen kan lyftas.
Delvis avdragsrätt för ingående moms kan även gälla fastighetsägare som enbart innehar lokaler och kommersiella fastigheter, där en eller fler av hyresgästerna bedriver en momsfri verksamhet. Det innebär att avdragsrätt inte föreligger för de delarna av fastigheten där den momsfria verksamheten bedrivs. Om något sker i en lokal där det sitter en momspliktig hyresgäst medges då full avdragsrätt, i lokalen där det sitter en icke momspliktig hyresgäst medges icke avdrag för den ingående momsen. Avser fakturan däremot en gemensam kostnad för hela bolaget sker en viktning av den ingående momsen utifrån ytfördelningen av momspliktig och icke momspliktig verksamhet.
Jämkning av ingående moms
Avdragsrätten för ingående moms på vissa investeringsvaror bedöms under en längre tid. Tiden är tio år för fastigheter. Ändras förutsättningarna för en lokal kan något som kallas jämkning behöva ske.
Jämkning kan ske vid två olika situationer
- Ändrad användning av lokalen där investeringen ägt rum. Det är tex om det suttit en icke momspliktig hyresgäst i lokalen och sedan flyttar en momspliktig hyresgäst in i samma lokal.
- Den andra situationen är om en försäljning av fastigheten sker. Normalt sett övergår den frivilliga skattskyldigheten till köparen. Om det inte ska ske krävs det att köpare och säljare avtalar om upphörande före tillträdet. Det är av stor vikt vid en försäljning att jämkningshandlingar finns när köpekontrakt överlämnas.
Exempel:
A är frivilligt skattskyldig för moms och överlåter en fastighet år 6 till B som bedriver momspliktig verksamhet och den frivilliga skattskyldigheten övergår till köparen. A har år 1 dragit av 500 000 kr i moms, vilket innebär att det årliga jämkningsbeloppet blir 50 000 kr (500 000 / 10 år). Efter ytterligare ett år (år 7) flyttar en icke momspliktig hyresgäst in i lokalen. Då uppstår en jämkningssituation för den nya ägaren för de återstående tre åren.
Jämkning gäller också om du gör till- eller ombyggnader på din befintliga fastighet på gemensamma ytor. Får du en förändring på mer än fem procent i ytfördelningen behöver jämkning sker. Det är därför viktigt att bolaget löpande uppdaterar sina underlag till jämkningshandlingar och årligen kontrollerar om någon ändring skett som föranleder jämkning.
Se artikel om det nya fastighetsbegreppet gällande moms.
Uppförandeskede
Detta leder oss in på frivillig skattskyldighet under uppförandeskede som är ett regelverk kring vilka möjligheter som finns att lyfta den ingående momsen under pågående byggnation, utan att behöva vänta tills fastigheten är färdigställd och uthyrningen påbörjats. Skattskyldighet under uppförandeskede får medges tidigast från den dagen då ansökan inkommit till Skatteverket. För att bli godkänd krävs att följande krav är uppfyllda.
- Avsikten finns att hyra ut berörda lokaler eller fastighet till momspliktig hyresgäst. Det kan uppfyllas om det exempelvis finns tecknade hyresavtal.
- Fastighetsägaren har stora finansieringskrav löpande under uppförandet. Kan uppfyllas genom att projektplan kan visas eller att man haft bankkontakter om finansiering etc.
- Beslutet anses lämpligt utifrån den skattskyldiges ekonomiska förhållanden och omständigheter i övrigt.
Exempel:
En fastighetsägare uppför en ny byggnad som beräknas vara färdigställd om 12 månader. Kostnaden beräknas till 100 miljoner kronor varav momsen är 20 miljoner. Man har köpare och vet att minst 90 % av uthyrningen kommer att vara momspliktig. Om man blir beviljad skattskyldighet under uppförandeskede skulle man kunna lyfta 18 miljoner kronor (20*0,9) löpande i ingående moms under byggtiden på 12 månader och inte behöva ligga ute med dessa, vilket skulle ha en stor påverka på likviditeten.
Vi på Accountor har lång erfarenhet av hur man hanterar momsen för fastigheter i olika sammanhang och redovisning gällande fastigheter - fastighetsekonomi. Du är välkommen att kontakta oss om du önskar hjälp och stöd.
